Como montar um shopping center

Para montar um shopping center é preciso saber o tamanho da cidade de construção, a população que quer atingir, a sua concorrência, os tipos de serviço que pretende disponibilizar, o fluxo de pessoas diárias e alguns outros pontos.

Fica muito difícil estimar o investimento inicial, pois o valor do m² tem uma variação absurda por conta do leque de opções.

Para te ajudar entender melhor como esse tipo de negócio funciona, eu trouxe abaixo todas as informações que precisa para esse projeto se transformar em realidade.

Observe:

Estude o mercado e planeje seu negócio

A região que quer se instalar já tem um shopping? Se sim, como ele é? Quais seus pontos positivos e negativos? No que se destaca? Além disso, como é o consumo da população? Quais são as opções de lazer? 

Ir a campo para entender como é que o seu público alvo se comporta em relação a essas coisas, tento um shopping ou não por aí, vai te ajudar a construir algo que realmente os atraia e funcione. 

Anote o máximo que puder de informações porque são elas que vão te ajudar a elaborar um planejamento estratégico. É nesse momento que vai definir quem quer atingir, quais os diferenciais quer ter, o tamanho do negócio, as lojas que quer como parceiras… Tudo!

Não dá para investir em um negócio como esse sem saber exatamente todo o passo a passo. É preciso definir as etapas de execução, que vão desde questões burocráticas, passam pela construção e vão até a administração.

Leve o tempo que precisar nesse quesito e se for possível contrate a consultoria de um profissional ou empresa especialista nesse setor. 

Pesquise o local para instalação do shopping center

A maior dificuldade enfrentada nesse processo é decidir o local e em seguida, verificar o que precisará fazer para não impactar na mobilidade pública.

Além da questão do investimento pelo terreno, a decisão do público alvo é um fator determinante que deve ser avaliado junto a isto. 

O tipo de comunidade que existe ao redor do lugar precisa ser visto. Até porque, se você pensa em um shopping que foca na classe A e constrói em uma região que só tem classe C, pode ter prejuízo.

Só que nada disso terá valor algum se você antes não fizer junto com a prefeitura estudo de viabilidade do shopping center. A partir disso será necessário cuidar de algumas questões “burocráticas” que vou falar logo abaixo. 

Não esqueça de solicitar a aprovação da construção

A Prefeitura terá que aprovar e liberar a sua obra para que a construção comece. Por isso você precisa dar muita atenção a esses processos. Para solicitar essa aprovação é preciso ter projeto arquitetônico, hidráulico, elétrico e estrutural. 

Por isso é importante ter uma parceria bem estabelecida com uma construtora que tenha boa reputação (além de cuidar dessas questões, ela também vai ser a responsável pelo andamento da obra).

Outra coisa que você precisa saber: Ao fazer um projeto desse tipo, que costuma ser grande, a empresa tem que se disponibilizar a fazer obras de melhorias no entorno do empreendimento. 

Então, além de pensar nisso e colocar no papel como projeto para pensar junto à Prefeitura, é preciso reservar dinheiro para essa execução. Esse valor gira em torno de 7% do valor total da obra

Conheça as normas para construção do shopping

Para aprovação e implantação do shopping center é preciso que tudo seja feito de acordo com as normas dos órgãos responsáveis. Elas vão variar de acordo com a sua localização, por isso é tão importante ter esse contato com essas instituições antes mesmo de começar a projeção. 

Eles vão fornecer um apoio com o passo a passo do tem que fazer. Se prepare, porque existem muitas questões burocráticas envolvidas em um negócio desta proporção. É importante que você tenha um apoio jurídico nesse início para te direcionar e dar praticidade à essas etapas.

Para te ajudar a adiantar um pouco as coisas eu trouxe abaixo alguns documentos considerados gerais para abertura de um shopping:

• Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica(CNPJ);
• Alvará de funcionamento;
• Inscrição municipal;
• Inscrição estadual;
• Cadastro na Previdência Social;
• Solicitação para emissão fiscal;
• Registro na Junta Comercial, que exige (Contrato Social, Ficha de Cadastro Nacional, CNPJ);
• Alvará de construção;
• Inspeção do corpo de bombeiros.

Pense na sua estrutura geral

Existem basicamente seis pontos principais que precisa dar atenção na hora em que estiver planejando um shopping center:

Disposição de lojas

Na hora de pensar nessa disposição, avalie a possibilidade de entregar o ambiente para o lojista com instalações básicas realizadas, como: Ponto de ar condicionado, eletricidade e a parte hidráulica.

Vale lembrar que qualquer mudança no tamanho ou disposição da loja, deve alterar o projeto inicial e portanto, ele precisará ser encaminhado novamente para a prefeitura. 

Feito isso, defina quais lojas farão parte da sua composição.

Defina as suas lojas âncoras

Defina as lojas de departamento como Magazine Luiza e C&A, por exemplo, antes das outras. Isso porque, esses locais são muito maiores do que os demais e costumam ser uma peça fundamental para aumentar o fluxo de clientes.

Perceba que a quantidade de lojas desse porte estarão diretamente relacionadas a quanto ganha o dono de um shopping center, então pense estrategicamente nessa distribuição de espaço de acordo com seu objetivo.

Defina as suas lojas satélites

Essas lojas são bem menores e comuns, geralmente, procuram condições muito boas para iniciar a parceria. Alguns quiosques e fast food fazem parte dessa categoria. A quantidade desse tipo de estabelecimento também pesa no seu faturamento. Então, precisam ser feitos estudos, quanto a isso.

Praça de alimentação

Apesar dos fast foods estarem inseridos no contexto das lojas satélites, isso não tira a sua responsabilidade de ter que garantir uma área para o consumidor sentar e comer. O aluguel de estabelecimentos nessa região tendem a ser compatíveis com essa condição. 

Isso também significa que os restaurantes que disponibilizam cadeiras e ambiente interno para o cliente, terão condições diferentes dos que utilizam a sua estrutura.

Ao construir esse local, saiba que ele precisa ter espaço para o trânsito de pessoas entre as mesas de forma confortável e para que em caso de aglomerações não fique muito abafado.  Pense bem na questão da iluminação e em pontos estratégicos de saída de ar..

Estacionamento

Todo shopping, por menor que seja, precisa de uma área para o cliente parar o seu carro na hora de fazer compras. O tamanho do seu estacionamento é um ponto importante, mas o mais importante é se atentar aos pontos de entrada e saída de acordo com as vias públicas – Isto pode ser avaliado inclusive antes de definir o local da construção.

Defina  também se vão ser vários andares consecutivos para estacionamento, ou se terão acessos diferentes, se será coberto ou ao ar livre… Pense no que ficará melhor ao seu projeto. 

Pagamento de estacionamento

Como foi permitida a cobrança desse serviço em praticamente todo o país, é preciso estar atento! Existem muitas empresas que trabalham focadas nessa questão e são responsáveis até pelos equipamentos. Faça uma pesquisa e avalie a melhor maneira de implantar. 

Sanitários

Pense na quantidade de sanitários que terá de acordo com o tamanho do seu empreendimento. Lembre-se de estruturar um espaço kids e de pensar na acessibilidade de cadeirantes (lembrando que isso não deve valer só no sanitário, mas no shopping inteiro).

Área administrativa

Todo shopping, pequeno ou grande, precisa de uma área reservada para o funcionamento da administração. Normalmente esse local é instalando nas regiões da garagem. 

Avalie uma maneira de colocá-lo que seja de fácil acesso para funcionários, que não atrapalhe o posicionamento de lojas e que permita que todos os trabalhos sejam realizados confortavelmente. 

Docas

Todas as lojas do shopping precisam vez ou outra de entrada e saída de coisas, seja produto, materiais para reformas ou prestadores de serviço. Isso, é claro, não pode ser feito pelas entradas principais do local porque pode ocasionar acidentes e atrapalhar a passagem de clientes. É para isso que existem as docas. 

Elas costumam ficar em locais estratégicos para entrada e saída de veículos (muitos deles são de grande porte) sem atrapalhar o trânsito local e passagem de visitantes. 

Quanto tempo demora para construir um shopping center?

Só para conseguir a licença de construção, a demora varia entre 10 semanas e 13 meses. A partir deste prazo, o tempo vai depender da sua equipe de operações e do capital que tem para investir. Alguns conseguem fazer um grande shopping em menos de dois anos.

Monte uma boa equipe

Não tem como montar um shopping center sem contratar alguns serviços. Nesse momento é importante ter na sua equipe pessoas que abracem a causa e que vistam a camisa do empreendimento. 

Você tanto pode fazer a contratação direta como terceirizar, mas só feche com quem você acredita que pode confiar. 

Entre as funções da equipe que irá precisar estão:

• Arquitetura; 
• Construtora;
• Suporte jurídico;
• Suporte contábil;
• Empresa para prospecção (empresa que avalia a prospecção de vendas/cliente/receita de cada loja);
• Marketing (faz campanha de divulgação em diversos locais e promove a inauguração do local);
• Tecnologia de Informação – T.I. (faz a instalação de toda estrutura de rede, além do sistema de gestão do shopping, cria sites e redes sociais);
• Empresa para automação de estacionamento e das portas principais.

Após a abertura, outras contratações serão exigidas em algumas áreas:

• Segurança;
• Serviços Gerais;
• Balcão de informações (opcional);
• Administração;
• Achados e perdidos (pode está inserido na parte de adm);
• Finanças.

Esteja preparado para a prospecção de lojistas

Montar um shopping não vai fazer você ganhar dinheiro, são os seus lojistas que vão! É por isso que durante todo esse processo, desde do projeto à construção, é importante ter uma equipe capacitada para apresentar o seu negócio e conquistar o coração de investidores. 

Para isso é importante já ter definição de valores e espaços (tenha pelo menos uma maquete virtual), ter uma projeção de quantas pessoas irão circular por dia, mostrar as melhorias que serão feitas no entorno e toda informação que puder dar ainda mais ênfase ao potencial do seu empreendimento. 

Quanto mais parceiros de peso tiver, maiores são as suas chances de ter sucesso! 

Crie regras de convivência para seus parceiros

Pense em um prédio. Existe um síndico responsável por fazer um regulamento e acompanhar se todos os moradores estão seguindo as orientações, não é? Pois então! Além de dono, você será o síndico do shopping e precisará criar regras para todos. 

Abaixo eu trouxe alguns pontos que precisam ser considerados:

Horário de funcionamento

Os lojistas precisam seguir o horário de funcionamento que você determinar. Algumas empresas fogem dessa regra, como é o caso de bancos, casas de câmbio e lotéricas – por trabalharem com muito dinheiro.

Em caso de descumprimento, seja na abertura ou fechamento, é preciso ter um valor de multa estabelecido. 

Compartilhamento de receita

Os lojistas precisam passar semanal ou mensalmente um relatório de entrada e saída de receita da sua loja. Isso te ajudará a fazer manutenção de reajustes de valores.

Pagamento de condomínio

Além do valor do aluguel, todos os lojistas deverão pagar o valor de condomínio que ajudará a suprir as necessidades gerais, como segurança e limpeza. O parceiro inadimplente terá que arcar com algumas penalidades definidas anteriormente. 

Ações só podem ser realizadas com aprovação

Qualquer tipo de ação que o lojista quiser realizar dentro do shopping precisa de aprovação. Além disso, qualquer coisa que for acontecer fora da unidade exigirá custo.

Em relação a obras e estrutura

Não é porque alguém alugou uma das suas lojas que pode fazer o que quer lá dentro. Em relação a isso existem algumas questões:

Horário da obra

Se a construção ocorrer antes da inauguração, não tem muito uma regra, mas se a loja estiver sendo estruturada junto ao funcionamento normal do shopping, deverá seguir a ordem de execução no período noturno.

Materiais utilizados

Caso queira que seja seguido um padrão de material, deve informar ao lojista no momento do contrato.

Projeto

O seu projeto inicial deve ser seguido, mas isso não impede que o seu parceiro tenha ideias, nesse caso, ele deverá apresentar para que você aprove e será sua responsabilidade informar a prefeitura.

Prevenção contra incêndios

Existem saídas de incêndio e extintores espalhados pelo shopping inteiro, em cada loja é preciso também zelar por essas questões. Cada unidade terá que conseguir o alvará tanto do Corpo de Bombeiros quanto da Vigilância Sanitária para poder operar. 

Quanto custa a construção de um shopping center?

A grande verdade é que varia muito, mas a estimativa de acordo com várias construções realizadas é que o investimento está na casa dos milhões.

Existe a possibilidade de minimizar esse dinheiro gasto tendo sócios, investidores e empresas parceiras. Vale ressaltar que o lucro ultrapassa o investimento inicial muitas vezes em curtíssimo prazo. 

Esses estudos de curto e longo prazo são extremamente necessários antes de iniciar, porque o faturamento e lucro seu e de todos os envolvidos depende disto.

Vale a pena investir?

Se você tem um capital desses, sem dúvidas é um negócio rentável. Com bastante estudo, planejamento e associação as empresas e pessoas certas, pode ficar rico.

Inclusive, existe um livro interessante para montar um shopping center que você pode ler.

Pesquise em outros sites o preço para comprar no lugar mais barato, mas saiba que essa leitura ajudou muita gente no início!

Foque no que importa e se lembre que para empreender é preciso antes de tudo querer, porque se algo é feito sem amor e sem vontade, talvez lá na frente falte a motivação e disciplina necessárias para tocar o negócio.

Desejo muito sucesso e sorte para você!